НАВЕДЕНИЕ ПОРЯДКА В ЗЕМЕЛЬНОМ КАДАСТРЕ РОССИИ. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ КОСМОСНИМКОВ
На самом деле, я думаю, почти всем понятно, что состояние дел в земельном кадастре России сегодня можно охарактеризовать одним словом – бардак. Знаю об этом не понаслышке. Тем более, что не так давно проходил стажировки в Национальных земельных службах Нидерландов, Швеции и Финляндии. Так что я в курсе, как именно организована система земельного кадастра в этих странах. И не только в этих странах.

В ходе стажировок я тщательно изучал функционирование основных отделов и департаментов, принимал активное участие в работе этих подразделений в качестве стажёра, вникал в различные нюансы, участвовал в полевых измерениях и занесении цифровых данных в компьютерные системы, знакомился с принципами организации земельно-кадастровой базы и процедурами взаимного обмена технической и правовой информацией между различными государственными и частными службами и компаниями.

Понятное дело, земельный кадастр там существует уже 300 лет (ещё со времён Наполеона, учредившего земельную службу в Голландии), соответственно, постепенно практически вся земля там была учтена и в дальнейшем происходили (и происходят до сих пор) лишь процедуры перераспределения земель (разделы, объединения, продажи, смена видов использования ит.д.), требующие вмешательства земельно-кадастровых и нотариальных служб. И, естественно, всегда для учёта земель и строений, хранения баз данных и архивов документов использовались самые новейшие технологии и оборудование.

Но самое главное, что мне хотелось бы отметить, и в Нидерландах, и в Швеции, и в Финляндии основной единицей кадастра является земельный участок! А вторичными элементами этой системы являются здания, сооружения и объекты инфраструктуры (улучшения), располагающиеся на этом земельном участке, связанные с ним неразрывно. Т.е. кадастр недвижимости в чистом виде!

А теперь вернёмся к тому, что мы имеем в России. Вместо земельного кадастра, в правильном (европейском) понимании этого слова имеем какую-то не вполне упорядоченную, не заслуживающую доверия (т.е. бардачную) кучу сведений о земельных участках. Причём часть этих данных получена нормальным (правильным) путём - посредством межевания земельных участков и внесением полученных данных в ГЗК (теперь ГКН). Остальная часть сведений об участках внесена декларативно (спасибо действующим на тот момент нормативно-правовым актам), что привело к бардаку. До сих пор многие участки в ГКН не имеют даже декларативно внесённой графики. И в каком кадастровом квартале не взгляни на расположение учтённых земельных участков, везде видны взаимные пересечения границ, дублирование земельных участков под разными номерами, в большинстве случаев отсутствие сведений о правообладателях. Короче, плакать хочется.

Откуда это взялось – понятно. Хотели как лучше, а получилось как всегда у нас в России. Встал вопрос после развала Советского Союза о платности земель и необходимости фискального учёта земельных участков с целью получения в последующем. И как обычно бывает, видимо в головах некоторых руководителей, возникла идея – попытаться какии-то путём провести сплошную инвентаризацию земель России, затратив мизерные деньги на то, чтобы только хватило на «поддержку штанов» непосредственных исполнителей на местах и на «фуршетные» мероприятия, посвящённые стопроцентной инвентаризации земель России. Причём вторая часть, как водится, значительно превышала первую.

И что вы думаете, отчитались ведь о 100% инвентаризации земель России! Причём устроили соревнование: какой из регионов отчитается раньше остальных. Может и награды кто получил за это или персональные премии для особо отличившихся.

А на самом деле вот как всё происходило. После выхода соответствующих распоряжений и нормативных документов, собрались в каждом регионе и муниципальном образовании члены комиссий по сплошной инвентаризации земель и стали думку думать. Каким это образом можно проинвентаризировать землю, чтобы самим особо не напрягаться. Ведь денег выделено для этих целей не так уж и много (точнее дошло из Москвы маловато). Да и сроки суперсжатые, причём почему – не очень понятно. Видимо хотели поскорее начать рубить деньги в виде земельных платежей (как-никак земля - самый очевидный и вдруг на счастье приваливший источник пополнения бюджетов разных уровней).

Ну и придумали. Сначала поделили территории муниципальных образований на кадастровые кварталы. Причём понаделали их с избытком. Не всегда обращая внимание на очевидные вещи – ограничение квартала улицами со всех сторон, сложившиеся зоны застройки (например: промзоны, зоны многоквартирной жилой застройки, зоны торговли и т.д.). Короче, рассекли землю на кварталы как бог черепаху. Вроде бы бездумно. По принципу: чем больше кварталов, тем лучше. Правда, знающие люди говорили, что негласным принципом было условие нормального размещения сколки топоосновы (пятисотки) каждого кадастрового квартала на обычном листе формата А4.

А дальше было ещё веселей. Чтобы быстро проинвентаризировать землю, начали ставить на кадастровый учёт в ГЗК сами кадастровые кварталы. И наверняка не всегда проводили иточные измерения координат всех поворотных точек границы квартала. Т.е. кварталы ставились на учёт зачастую декларативно. Ну а то, что внутри кварталов такими же методами удалось поставить на учёт в среднем 10-20% земельных участков, вообще никого не волновало (да и сейчас ещё мало волнует). Ведь самое главное – можно отчитаться, что вся земля поставлена на учёт. При этом имея ввиду, что на самом деле поставлены 100%-но не земельные участки (что было нужно), а контуры кадастровых кварталов! Но кто там в Москве будет разбираться (да и кто там чего понимает) – поставили там что-то на учёт, ещё и 100% - молодцы! Всем по прянику! А там разберёмся, видно будет и т.д.

Тем самым и дали первый толчок к бардаку вместо системной организации дела по всей стране. Массовость в кратчайшие сроки невзирая на мнения понимающих людей! И как сами в кулуарных беседах говорили тогда работники Госкомзема: КАМПАНЕЙЩИНА!
Ничего не напоминает? По мне так очень похоже на процесс массовой коллективизации
в 20-е – 30- е годы прошлого века! До сих пор расхлёбываем.

Но это ещё были цветочки! Ведь руководство страны твердило постоянно – скоро перейдем к рыночным отношениям во всём, в том числе и в сфере пользования землёй и земельных платежей. И стали налоговые органы совместно с администрациями муниципальных образований и регионов всё пристальнее присматриваться к наполнению земельного кадастра России. И всё чаще твердить: «Ну что там? Когда уже можно приходить за баблом?» И, надев очки, увидели, что приходить-то пока рано, брать платежи пока особо не с чего и не у кого. Стало кое-кому понятно, что сплошная инвентаризация земель, о которой отчитались в Москву, на самом деле фикция. И шум поднять как-то не с руки – люди работали, деньги потрачены, пряники и должности уже раздали. Да и сами руководители виноваты – не те указания из Москвы рассылали (как выяснилось). Осталось только разводить руками. Ну разве что пожурить кого-нибудь можно, рокировочку сделать, ну да и всё.
И, как всегда, встал всё тот же вопрос: что делать-то теперь?

И ответ как всегда был найден гениальный: ведь проинвентаризированные (якобы) ранее земельные участки нужно ещё и оценить, выснить какую-нибудь стоимостную оценку каждого земельного участка, чтобы потом от этой базы высчитывать величину земельного налога! Вот он выход! Ведь под это дело можно организовать сбор всех различных бумажек всех времён, эпох и учреждений. Причём как здравствовавших, так и почивших в нелёгкой борьбе с новыми рыночными (точне псевдорыночными) механизмами.

И главное, предупредить заранее всех исполнителей, чтобы они не особо афишировали фактическое отсутствие 100%-ой инвентаризации земель (выполненной ранее с блеском). То есть берём по-тихому отовсюду бумажки (спасибо что есть административный ресурс), сваливаем в общую кучу и попробуем разобраться что к чему (нет ли дублирования одной и той же информации из разных контор). Привлекаем (из-за цейтнота времени и небольших денег) для важной работы студентов, домохозяек и т.д. Главное, чтобы никому не пришло в голову спросить: «Какие вам ещё нужны документы на земельные участки, если вы отчитались о стопроцентной инвентаризации земель?»

И пусть только какая-нибудь контора попробует не дать имеющуюся у него информацию (типа всё, что лично мною нажито непосильным трудом). Легко ведь можно организовать пару проверочек. И куда денутся, всё отдадут.

А затем всю эту кучу непроверенных никем (или почти никем) данных валим в середину соответствующих кадастровых кварталов и дело в шляпе. А дальше видно будет.

Короче, собрали инфу, отчитались что подготовили все необходимые данные для проведения кадастровой оценки земель. И вот самое интересное! Нужно ведь специальное программное обеспечение (программный комплекс), который бы мог считать (хоть приблизительно) хоть какую-нибудь стоимостную величину (ну а потом, если что, подкорректируем).

Естественно, нашлись такие люди от науки, которые разработали этот чудо-комплекс. И, естественно, не москвичи (не царское это дело), а где-то из нижегородской губернии. И уже вроде пора бы начинать считать (хотя бы в тестовом режиме), а комплекс всё глючит и глючит. И никак не рассылается по регионам, на места. И, говорят, так увлеклись учёные-математики улучшением оценочного комплекса, что потеряли связь с реальной жизнью. Что называется, наука ради науки в чистом виде. Пришлось этих специалистов немного подвинуть. Но вот оказалось, что программный комплекс теперь превратился в некий «чёрный ящик»: есть куда «вложить» исходные данные, есть откуда забрать полученные цифры. А между «входом» и «выходом» - не что иное, как «чёрный ящик». И как он работает - не знает толком никто.

Но это, как вы понимаете, тоже не беда. Русский мужик всегда отличался умом и сообразительностью. Нашлись люди, подкрутили чего-то «в чёрном ящике» и процесс пошёл. Считает комплекс, считает. Куда денется. И вот пошли на выходе ряды каких-то цифр. И все такие разные. Вот только с чего бы это? Объяснить невозможно, но забавно.

Тогда дружно взяли и посчитали кадастровую стоимость. Это слово такое придумали специально, чтобы непонятно было что к чему. Вроде не нормативная (посчитанная по коэффициентам), но и не рыночная (рынка-то толком нет никакого). Обидно только, что никто не знает, какая по величине должна в итоге получиться кадастровая стоимость. Ведь от неё хотят брать в дальнейшем земельный налог (какой-то процент). И вот указание – кадастровая стоимость должна быть немаленькой, да только чтобы не превышала 75% от рыночной стоимости. Кроме того, посчитанную кадастровую стоимость ещё надо было согласовать в терземах и утвердить в Субъектах Федерации, что само по себе было весьма муторным делом.

И стали в конце-концов люди получать квитанции из налоговой инспекции и удивляться: почему соседу платить в два раза меньше? Из каких соображений дачные «шесть соток» стали стоить дороже, чем домовладение в центре населённого пункта. И т.д. и т.п.
Но самое главное, под это дело (кадастровую оценку) заполонили кадастровые кварталы «ранее учтёнными» земельными участками (из поземельных книг, БТИ, КУМИ и прочих учреждений). Конечно же, по-тихому.

Так ладно бы декларативно, но хоть бы правильно, без ошибок. Так ведь и графики мало добавили (откуда ей взяться-то было), в основном валили в ЕГРЗ семантику строка за строкой. И вот таким вот «правильным» получили земельный кадастр.

И тут вдруг новый приказ: объединить земельный кадастр с БТИ-шным. Создать так называемый государственный кадастр недвижимости. Ну а чем мы хуже загнивающих империалистов? У них-то давно есть. Подумаешь, триста лет они его строили. А мы за пятилетку освоим.

А чтобы не сильно грустил народ на местах, придумали «переходный период». Мол, начинайте там, сводите всё в кучу. Ну а там уж… Оказалось, что наносить-то контуры зданий и сооружений придётся сверху на контуры земельных участков (уже давно 100%-но проинвентаризированных). А если в реальности, несмотря на исхищрения, нарисовано только по 20 % участков в кварталах, куда эти здания лепить-то?

И опять же ничего страшного. Надо дать людям время (чтобы не пороть горячку). Пусть тихо, спокойно, заносят чего смогут, а остальное – по ходу пьесы. А сроки окончания «переходного периода» можно ведь и продлить. А отменить совсем «перехожный период» можно будет, когда всё что нужно (в смысле здания и сооружения) будет нанесено на земельные участки. Но, конечно, опять поступает команда сверху: вы там ребята, на местах, не забывайте кроме заполнения кадастра домиками да сортирами продолжать в поте лица рисовать недостающие земельные участки. Типа одно дело делаем, из одной кормушки кормимся. И перестаньте вспоминать про «сплошную инвентаризацию земель».

В конце 2009 года протолкнули (как обещали) № 334-ФЗ от 21.12.2009 г., вносящий поправку в ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости». Продлили тем самым переходный период до 01.01.2013 года. Ну а пока что – вали по-старому (земля отдельно, домики отдельно). То-то радость для БТИ, можно ещё несколько лет волынку тянуть, не расставаясь с «годами нажитым» государственным архивом, важничая и рисуя планы земельных участков на кальке.

А ведь что обидно-то – кадастровые инженеры вплоть до 2013 года будут вынуждены продолжать измерять точки земельных участков, игнорируя привязку строений. Поэтому земельный кадастр (пардон, кадастр недвижимости) минимум до 2013-го года будут упорно продолжать «загружать» только земельными участками. То есть продолжает шириться кадастр однобокий, изо дня в день. А потом будем давать деньги на повторные выходы геодезистов на земельные участки для привязки (координирования) объектов недвижимости.

И кто это потом будет расхлёбывать? А сверху говорят: не волнуйтесь, без работы не останитесь, мы вас не забудем. И вот это точно – при таком подходе работа будет всегда. Всегда будет что переделывать. Как говорится, дураки всегда найдут чем заняться.

И это в век космонавтики и высокоточных дистанционных измерений!
Моё твёрдое убеждение: при использовании космических снимков территорий с хорошим разрешением вполне реально начать наводить порядок в кадастровых кварталах. Я уверяю вас, что тут же «найдётся» большое количество неучтённых земель (что явно должно порадовать руководителей муниципальных образований в плане увеличения земельных налогов). И главное, можно будет разобраться в той мешанине, что заполнила псевдокадастровую карту территорий, уточнить взаимное расположение каждого участка относительно друг друга и пунктов ОМС. Короче говоря, привести в порядок земельный кадастр России вполне возможно и вполне реально. Тестовые работы по использованию для этих целей космоснимков уже проводились (в различных регионах). В которых мне довелось участвовать лично.

В заключение хотелось бы сказать: давайте перестанем говорить о земельном кадастре России. Давайте начинать его формировать (как это и положено)! Давайте использовать все новейшие достижения науки, космические снимки, самые современные измерительные инструменты и программные комплексы. И давайте уже признаем ошибочность некоторых принятых ранее действий (мероприятий). И только впредь без всякой КАМПАНЕЙЩИНЫ!

Используются технологии uCoz